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Les diagnostics obligatoires en location

Lorsque vous mettez votre logement en location, vous devez obligatoirement fournir à votre locataire plusieurs diagnostics immobiliers. Ils ont pour objectifs d’informer le locataire de l’état du bien dans lequel il va emménager.

Ces diagnostics doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au bail.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir ? 

Pour une location, les diagnostics obligatoires ne sont pas les mêmes que pour une vente.

Vous devrez fournir :

–    Le diagnostic de performance énergétique plus communément appelé DPE. Il informe le locataire sur la consommation en énergie du logement. Dès 2023, les logements classés G seront interdits à la location.

–    Le constat des risques d’exposition au plomb (Crep)

–    La copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

–    L’état de l’installation intérieure de l’électricité ou du gaz si l’installation à plus de 15 ans.

–    L’état des risques et pollutions permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

Depuis 2020 vous devez également fournir un diagnostic de bruit si le bien se situe dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.

Quelles sont les durées de validité des différents diagnostics ?

Faites attention à surveiller la durée de validité de ces diagnostics. Il se peut qu’entre deux locataires ils ne soient plus valables !

–    En cas de présence d’amiante, le diagnostic est valable 3 ans.

–    L’état des risques et pollution est valable 6 mois.

–    Le diagnostic lois carrez, pour un lot en copropriété, est illimité sauf modification de la superficie.

–    L’état des installations de gaz ou d’électricité est valable 6 ans.

–    Et enfin le DPE est valable 10 ans.

Quelles locations sont concernées par ces diagnostics ?

Les diagnostics concernent toutes les locations à usage d’habitation, qu’elles soient vides ou meublées.

Qui doit payer les diagnostics dans le cadre de la location ?

Comme pour les ventes immobilières, ces diagnostics sont à la charge du propriétaire. Cependant, sachez que ces diagnostics sont déductibles des revenus fonciers.

Vous souhaitez être accompagné pour la mise en location de votre bien ?
Contactez France Ermitage !

                                                        

Dans quel cas le bailleur peut-il résilier le bail ?

On le sait bien, quand il s’agit du logement la loi française est souvent du côté des locataires. Nous allons voir ensemble dans quelles mesures un propriétaire peut mettre fin au bail qui le lie à son locataire.

Quand puis-je donner congé à mon locataire ?

Le propriétaire n’a la possibilité de donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail. Ainsi, pour une location meublée il ne pourra le faire qu’une fois par an et pour une location vide il devra attendre la fin de la période triennale.

Comment ?

Le congé doit être donné par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Quel est le délai de préavis ?

Le propriétaire doit respecter un préavis de :

–     6 mois avant le terme du bail d’habitation pour un logement vide

–     3 mois avant le terme du bail d’habitation pour un logement meublé

Quels sont les motifs valables

La loi ne mentionne que 3 cas dans lesquels il est possible de mettre fin à un bail :

1 – La reprise

C’est le cas où le propriétaire désire reprendre possession de son logement pour y habiter ou y loger un parent proche. La liste des parents proches est toutefois limitée. Il doit s’agit d’un époux, d’un partenaire pacsé, d’un concubin ou de l’un des descendants ou ascendants du propriétaire. Il ne peut donc pas s’agir d’une nièce ou d’un frère par exemple.

Le congé pour reprise du logement doit être donné 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail. Le logement doit être repris par le bailleur ou l’un des bénéficiaires à titre de résidence principale.

2 – La vente du logement

Le propriétaire peut demander à son locataire de partir s’il compte vendre son logement. Attention, dans le cadre d’une location meublée, le locataire dispose alors d’un droit de préemption!

Ainsi, le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente. Si le locataire décline l’offre, le propriétaire pourra proposer son bien à la vente à un tiers.

[Le saviez-vous ?]
Dans le cas d’une rupture de bail pour vente du logement, si vous finissez par vendre votre bien à un prix inférieur à celui proposé initialement à votre locataire, vous serez dans l’obligation de lui refaire une proposition au nouveau prix !

3 – Le motif légitime et sérieux

Il s’agit de permettre au propriétaire de mettre fin au contrat dès lors qu’un motif peut le justifier.

En cas de faute grave du locataire par exemple : Loyers impayés, absence d’assurance habitation ou sous-location non autorisée peuvent en faire partie !

Si le logement nécessite de très lourds travaux, cela peut également être considéré comme un motif légitime et sérieux

Une seule exception existe à ces trois cas. Si votre locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il dispose de revenus limités, vous ne pourrez résilier le bail que si vous lui proposez une solution de relogement. En revanche, si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans et que vous disposez de revenus limités, cette protection du locataire ne s’applique pas.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location temporaire. Il a été créé avec la loi Élan pour donner plus de flexibilité au bailleur et faciliter l’accès au logement. Il est destiné à des étudiants ou à des personnes en mobilité professionnelle.

Quel type de bien ?

Seuls les logements meublés peuvent être proposés avec ce type de bail. Ces logements sont équipés de façon à permettre aux locataires de s’y installer immédiatement. Vous pouvez retrouver la liste du mobilier indispensable dans notre précédente vidéo !

Un bail de courte durée

Le bail mobilité est un contrat conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Il ne peut ni être renouvelé ni reconduit. Sa durée peut être modifiée une seule fois, par avenant, mais la durée totale du contrat ne peut dépasser 10 mois.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois. Le propriétaire, en revanche, ne peut mettre fin au contrat de location avant la date définie dans le bail.

Pour qui ?

Il s’adresse aux personnes en études ou en formation, en service civique ou en mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

Loyer et charges

Le loyer peut être librement fixé par le propriétaire, sauf si le logement est situé en zone tendue, comme à Paris. Dans ce cas, il est soumis à l’encadrement des loyers.

Les charges locatives, elles, sont payées au propriétaire sous la forme d’un forfait versé avec le loyer.

Le saviez-vous ?

Le bailleur ne peut demander aucun dépôt de garantie au locataire dans le cadre d’un bail mobilité ! Cependant, il peut obtenir réparation des dégradations laissées par le locataire grâce au dispositif Visale.

C’est une garantie pour le paiement des loyers, et elle s’étend désormais aussi aux réparations locatives.

Le bail mobilité est une solution apportant plus de souplesse au propriétaire, mais aussi plus de sécurité. Pour le locataire, c’est la possibilité de souscrire sur une courte durée et facilement à un contrat de location sans dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie

À la signature du bail, le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie par le locataire. Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie ne doit pas excéder 1 mois de loyer hors charges en vide et 2 mois de loyer hors charges en meublé

Quand doit-il être versé ?

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail.

Quand doit-il être restitué ?

En location vide comme en meublée, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d’un mois à compter de la restitution des clés lorsque le logement a été rendu en bon état. Si l’état des lieux de sortie fait mention de dégradations, le propriétaire aura alors 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.

Sous quelle forme doit-il être restitué ?

Pour retourner le dépôt de garantie au locataire, vous devrez lui adresser un chèque ou un virement. Dans le cas où votre logement aurait subi des dégradations imputables au dépôt de garantie, vous devrez détailler, dans une lettre, les postes ainsi que les montants et les justifier par des factures.

Dans quels cas le propriétaire peut-il faire une retenue sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut faire une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie pour plusieurs raisons :

  •  l’état des lieux de sortie fait apparaître des détériorations causées par le locataire
  •  il existe des loyers et charges impayés.
  •  si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie (20 % maximum) jusqu’à ce qu’il reçoive le décompte des charges annuelles sans pénalité de retard.

De plus, sachez qu’en cas de dégradations importantes, si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire est en droit de demander un complément au locataire.

Le saviez-vous ?

Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, seul le prix d’achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie, à condition bien sûr de conserver les factures.

Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?

Si vous avez du retard pour la restitution du dépôt de garantie, vous devrez payer une pénalité à hauteur de 10% du loyer HC par mois de retard !

Que faire en l’absence de restitution ?

Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie sans justification valable, le locataire doit lui faire parvenir une mise en demeure par lettre recommandée.

Louer vide ou meublé ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre votre bien en location. Vous vous demandez s’il vaut mieux louer en vide ou en meublé ? À première vue, on constate que les loyers en meublé sont plus élevés qu’en vide, de 10% environ, mais les dépenses sont souvent plus importantes elles aussi !

Afin de prendre la bonne décision, je vais vous expliquer ce qui varie d’un régime à l’autre en termes de loyer, de législation et de fiscalité !

DURÉE DU BAIL

La durée du bail est de 3 ans renouvelables pour une location vide, contre 1 an renouvelable seulement en meublé.

DÉPÔT DE GARANTIE 

Pour une location vide, vous êtes en droit d’exiger 1 mois de loyer hors charges comme dépôt de garantie contre 2 mois pour une location meublée.

DURÉE DU PRÉAVIS

Si vous souhaitez reprendre possession de votre bien, vous devrez établir un préavis de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Si c’est votre locataire qui souhaite mettre fin au contrat prématurément, le préavis sera de 3 mois pour une location vide et de 1 mois pour une location meublée ou vide en zone tendue.

REVENUS

En location vide, vos revenus sont considérés comme des revenus fonciers. En meublé, ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

RÉGIME D’IMPOSITION

En vide comme en meublé, il existe deux régimes d’imposition : le régime forfaitaire et le régime réel.

Avec le régime forfaitaire, vous bénéficiez d’un pourcentage fixe d’abattement des charges : 30% en location vide et 50 % en location meublée. 
Avec le régime réel, vous pouvez déduire tous les frais et charges pour leur montant réel. (Travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…). En règle générale, l’imposition est moins importante pour une location meublée !

EN BREF

En bref, les contrats pour une location meublée sont plus souples, car vous pourrez récupérer votre bien tous les ans, mais en contrepartie, le turnover pour ce type de contrat est plus important donc le risque de vacances de votre bien aussi !

Comment constituer un dossier locataire ?

Pourquoi avoir recours à un administrateur de biens ?

Vous êtes propriétaire d’un bien à louer et vous hesitez à le gérer vous-même ou à le confier à un professionnel de la gestion immobilière. Regardons cela d un peu plus près.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

C’est la délégation d’un propriétaire à un un tiers de la gestion d’un bien immobilier. Pour cela, un mandat doit être établi entre les deux parties. Ce mandat précisera , entre autres, les services inclus dans le cadre de la gestion, la méthode de suivi des comptes, le montant des honoraires, et les éventuels frais en cas de services supplémentaires .

Quels en sont les avantages ?

En ayant recourt à un administrateur de bien, vous faites le choix de la tranquillité en vous assurant un service professionnel défendant au mieux vos intérêts dans le respect des dispositions légales. Nombreux sont les cas où des propriétaires voulant gérer eux mêmes, oublie certaines formalités et cela peut dégénérer. Si vous habitez loin du bien, que vous manquez de temps pour vous en occuper ou que vous en possédez plusieurs, il est plus judicieux d’en déléguer la gestion.

Dans ce cas, l’administrateur de biens prendra en charge toutes les opérations relatives à votre location : organisation et réalisation des visites, présélection des locataires, rédaction et signature du bail, état des lieux d entrée et de sortie, perception des loyers, délivrance des quittances, mais aussi les réparations, régularisation des charges, le règlement de la taxe foncière,… etc.

Il prendra également les mesures nécessaires pour entretenir votre logement et interviendra en cas de problème, qu’il s’agisse de plomberie ou de panne d’électroménager par exemple ! Comme votre gestionnaire traite beaucoup de cas semblables, vous bénéficiez de son réseau d artisan qualifiés à des tarifs souvent plus intéressants.

En bref

Selon le type de bien et du travail à réaliser, la gestion locative vous coûtera entre 4 et 8 % HT des loyers annuels perçus . Qu’il s’agisse d’un appartement, vide, meublé ou bien d’immobilier d’entreprise , si vous optez pour le régime d’imposition au réel, ces honoraires de gestion sont déductibles. À long terme, votre bien est mieux entretenu par des locataires soigneusement sélectionnés ; la gestion s’avérera donc être un meilleur moyen de rentabiliser votre investissement.

Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?

Votre locataire vous a donné son préavis, vous allez bientôt remettre votre bien sur le marché de la location et vous vous demandez si vous pouvez en augmenter le loyer ? Je vais vous aider à répondre à cette question

Dans le cadre de l’encadrement des loyers, en zone tendue, la loi prévoit que le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires. L’encadrement des loyers à la relocation s’appliquera au moins jusqu’à l’été 2021.

Dans le nouveau contrat de location, vous devrez indiquer à votre nouveau locataire, le montant du loyer du précédent locataire afin de prouver qu’il n’y a pas eu d’augmentation.

Qui est concerné ?

L’encadrement des loyers à la relocation s’applique à toutes les locations, vides ou meublées, à usage de résidence principale du locataire. Le bail mobilité est également concerné.

Quelles sont les exceptions ?

Il existe cependant 3 exceptions à cette règle :

  • Vous avez réalisé des travaux

Si depuis la conclusion du bail avec les précédents locataires, vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité s’élevant au moins à une année de loyer, vous pourrez augmenter le loyer annuel dans la limite de 15 % du coût réel des travaux.

Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité s’élevant au moins à 6 mois de loyer du précédent locataire, vous pourrez réévaluer le loyer librement.

Votre précédent loyer était manifestement sous-évalué

Si le loyer de votre précédent locataire était inférieur d’au moins 25% au loyer du marché. Vous devrez le prouver en fournissant des références de biens similaires.  Depuis le 1er janvier 2021, le loyer manifestement sous-évalué ne pourra pas être réévalué si le logement loué a une étiquette énergétique F ou G. Ces logements sont considérés comme des “passoires énergétiques”. Nous aborderons ce sujet dans une prochaine vidéo !

Les deux dernières exceptions sont :

  • Si votre logement n’est pas loué depuis plus de 18 mois
  • Ou bien s’il s’agit d’une première mise en location

Et si j’augmente tout de même mon loyer ? 

Si vous ne répondez à aucune de ces exceptions et que vous augmentez tout de même votre loyer, vous prenez le risque que le locataire demande à ramener son loyer à la valeur de celui de l’ancien locataire et qu’il exige par la même occasion le remboursement de la différence !  Si le loyer n’a pas été révisé depuis au moins douze mois, vous pouvez cependant le réviser à l’aide de l’IRL !

Qu’est-ce que l’IRL ?

L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base pour réviser les loyers des logements vides ou meublés. Il se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Cet indice s’applique sans qu’il soit nécessaire de signer un avenant au bail.

La date de l’IRL à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.

Point important

L’encadrement des loyers à la relocation ne concerne que le loyer hors charges. Vous êtes donc en mesure d’augmenter le montant du loyer en fonction du montant estimé des charges locatives.

 

Location meublée : Est-ce plus rentable ?

On entend souvent que la location meublée serait plus rentable que la location vide. Mais dans quelle mesure ce constat est-il vrai ?

En réalité, c’est la fiscalité du meublé qui est plus avantageuse que celle du vide pour l’instant.

Je vais vous expliquer très simplement les deux régimes d’imposition concernés : le régime forfaitaire et le régime réel.

LE RÉGIME FORFAITAIRE

Si vous percevez jusqu’à 72 600 euros de loyers dans l’année, vous pouvez souscrire au régime forfaitaire. Vous ne serez alors imposés que sur la moitié des loyers que vous aurez perçus.

De plus, la déclaration des loyers au régime forfaitaire est très simple : Vous n’avez qu’une case à remplir sur votre déclaration.

LE RÉGIME RÉEL

Le régime réel n’est pas à privilégier pour sa simplicité mais bien pour son efficacité. Il vous permet de limiter au maximum la fiscalité sur les loyers.

Comment ?

Vous pouvez déduire des loyers perçus, les charges que vous avez payé pour leur montant réel. Autre avantage : vous pouvez amortir la valeur du logement !

Quelles sont les charges déductibles ?

Ce sont les mêmes que pour un logement loué en vide : les travaux, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurances et les charges de copropriété.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

C’est l’avantage le plus intéressant du régime réel. Il permet de prendre en compte la perte de valeur d’un équipement au fur et à mesure de son utilisation. C’est un process habituellement réservé aux entreprises.

Dans le cadre d’un bien loué en meublé, vous pourrez amortir chaque année une part de la valeur de votre bien. Lors de votre imposition, vous pourrez retrancher cette part d’amortissement ainsi que vos charges au montant de vos loyers déclarés. 

En bref, en optant pour le régime réel, vous ne payerez presque pas d’impôts sur les loyers perçus. Beaucoup d’investisseurs font aujourd’hui le choix du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) en réel, mais une partie d’entre eux reste rebuté par la complexité de la déclaration.

Les durées d’amortissements, par exemple, peuvent variées en fonctions du type d’immobilisations. Nous vous conseillons donc d’être accompagné par un expert-comptable. Cela fait partie des charge déductibles !

Le LMNP, jusqu’à quand ?

Une récente décision du Conseil Constitutionnel vise à réformer ce statut. Leur cible étant les LMNP commercialisant une grande quantité de biens. Ils tomberont alors dans la catégorie LMP : loueur meublé professionnel et devront donc payer des charges sociales de près de 40%. Affaire à suivre en 2021 !

Conclusion

Si vous cherchez la simplicité, nous vous conseillons d’opter pour le régime forfaitaire. Si vous cherchez le rendement, optez pour le régime réel avec l’aide d’un expert-comptable ! 

Comment réussir un état des lieux ? 

Vous vous apprêtez à signer votre bail, c’est donc le moment de procéder à l’état des lieux d’entrée.

Nous avons abordé le dépôt de garantie dans une de nos précédentes vidéos : cette « somme » que demande le propriétaire au locataire au début du bail. À la fin du contrat, le propriétaire est en droit de garder cet argent pour payer les frais de réparation du logement si jamais le locataire l’a endommagé. Pour savoir si le logement a été abîmé ou non, le bailleur et le locataire doivent comparer l’état des lieux d’entrée à celui de sortie.

Qu’est-ce que l’état des lieux ?

Il s’agit d’une inspection minutieuse du logement et de ses équipements qui va être retranscrite sur un document officiel. En fin de location, ce document permet de savoir si le locataire est responsable de dégradations et s’il peut récupérer ou non son dépôt de garantie.

Quand réaliser l’état des lieux ?

La réalisation de l’état des lieux doit se faire dans de bonnes conditions, sinon le document risque d’être faussé. Il vaut donc mieux réaliser l’état des lieux en plein jour à la lumière naturelle. Vous repérerez mieux les défauts qu’avec une lumière artificielle.

Attention tout de même à ne pas oublier de vérifier l’état des installations électriques. Pensez à allumer les lumières de chaque pièce.

Comment réaliser l’état des lieux?

Prévoyez une feuille de route pour être sûr de ne rien oublier. Il faut passer par chacune des pièces du le logement et noter l’état : des murs, des plafonds, des prises électriques, des sols, des fenêtres et de l’électricité.

Assurez-vous également du bon fonctionnement des points d’évacuation d’eau: toilettes, douche et robinets. : il ne doit pas y avoir d’eau stagnante ni de défaut d’évacuation.

Souvent, on oublie de vérifier que l’interphone fonctionne correctement ! Pensez également à vérifier l’état de la serrure et de la sonnette !

Conseil 1 : Prenez des photos du logement

C’est une astuce qui peut vous éviter bien des conflits et des contestations en fin de location. Il s’agit d’un moyen supplémentaire de prouver l’état du bien avant et après la période locative. Ces photos viendront enrichir les observations figurant sur le document et serviront de preuve en cas de désaccords entre le propriétaire et le locataire, à condition qu’elles aient été signées par les deux parties !

Conseil 2 : Utiliser un modèle d’état des lieux

Ce n’est pas un document obligatoire mais il doit tout de même comporter un certain nombre de mentions sous peine d’être considéré comme nul. Vous pourrez facilement trouver des modèles d’état des lieux sur internet.

Pour faciliter la comparaison des deux documents, pensez à utiliser le même formulaire d’état des lieux à l’entrée et à la sortie.

Voici les éléments qui doivent obligatoirement y figurer :

Le type d’état des lieux: entrée ou sortie ;

La date de la réalisation de l’état des lieux ;

Le nom et prénom du bailleur et locataire ;

L’adresse du logement ainsi que celle du bailleur ;

Le nombre de clés du logement ;

La signature des deux parties.

Conseil 3 : Ne pas négliger l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est une étape souvent négligée par les locataires. S’il quitte le logement sans le réaliser, il prend le risque que le propriétaire garde une partie du dépôt de garantie. L’état des lieux de sortie doit être réalisé en présence du propriétaire.

Si à la sortie, le logement n’est pas exactement dans le même état que lors de votre entrée, pas d’inquiétude : toutes les habitations occupées comme résidence principale subissent des détériorations d’usage et la loi interdit au propriétaire de considérer cette usure comme des dégradations.

Le saviez-vous ?

Depuis la loi Alur, les locataires ont désormais le droit de modifier l’état des lieux jusqu’à 10 jours après sa réalisation. Le locataire doit alors envoyer sa lettre par courrier recommandé et la demande de modification ne peut pas être refusée par le propriétaire.

L’état des lieux de sortie ne peut pas être modifié cependant, c’est pourquoi il doit être réalisé avec le plus grand soin. Le bailleur doit donc s’assurer qu’il ne passe pas à côté de dégâts camouflés par le locataire, car une fois l’état des lieux de sortie signé et que rien n’a été remarqué, il doit rendre le dépôt de garantie à son locataire !

Vous voulez être surs de bien procéder à vos états des lieux d’entrée et de sortie ?

Le plus simple reste encore de faire appel à France Ermitage !

Comment fixer les charges récupérables ?

En location vide comme en meublé, le loyer est souvent accompagné d’une provision mensuelle pour charges. Il existe une liste de charges locatives qui sont initialement réglées par le bailleur, mais qui doivent être remboursées par le locataire.

Les charges récupérables représentent donc les sommes que le propriétaire paie et dont il peut demander le remboursement au locataire.

Quelles sont les charges récupérables ?

Les charges récupérables se répartissent en 3 grandes catégories de dépenses : Les dépenses des services liées au logement et à l’usage de l’immeuble, les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble et les taxes locatives.

Plus concrètement, voici les principales charges récupérables :

– Employé d’immeuble ou concierge

– Ascenseurs et monte-charge

– Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

– Installations individuelles

– L’entretien des parties communes intérieures

– Les espaces verts

– Les taxes locatives

Comment fixer les charges récupérables ?

Pour une maison, dans le cas où les locataires ne prennent pas les différents postes à leur nom, il faut regarder les factures de l’année précédente pour vous faire une idée des charges locatives globales annuelles.

Pour un bien en copropriété, en revanche, il faut vous tourner vers le syndic. C’est lui qui détermine les charges locatives prévisionnelles que les copropriétaires doivent payer chaque année. Le montant des charges récupérables varie fortement en fonction du type de chauffage et de la taille de la copropriété.

Comment faire pour régulariser les charges locatives ?

Les charges versées par le locataire ne font pas systématiquement l’objet d’une régularisation. Tout dépend s’il s’agit de charges réelles ou au forfait.

Lorsque le logement est loué vide, les charges sont au réel. La régularisation est généralement effectuée lors de la réception du décompte annuel des charges de copropriété. Le propriétaire vérifie alors si la provision reçue a bien couvert les dépenses réelles. Si ce n’est pas le cas, il peut demander au locataire de lui verser le complément.

Lorsque le logement est loué meublé, le bailleur demande dans la grande majorité des cas à son locataire de verser des charges forfaitaires. Dans ce cas, les charges ne peuvent faire l’objet d’aucune régularisation.

En location meublée, il est donc indispensable de préciser dans le bail quelle est la nature des charges : soit au réel, soit au forfait.

Vous souhaitez être accompagné pour la mise en location de votre bien ?
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Propriétaires : Louer à une société

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez mettre votre bien en location. Il se peut que vous soyez contacté par une société qui souhaite louer votre logement pour l’un de ses salariés.

On parle alors de contrat de location pour logement de fonction.

Les avantages de ce type de bail

Il s’agit d’un contrat, souple, qui vous permet de fixer librement la durée du bail, le préavis, le montant du dépôt de garantie et les modalités de paiement des charges

Pour vous, bailleur, ce type de location comporte de nombreux autres avantages :

Sécurité

En général les entreprises sont plus solvables que les particuliers et il est très rare de subir des impayés sur ce type de bail.

Loyer

Le montant du loyer peut être fixé librement : les logements de fonction n’étant concernés par l’encadrement des loyers.

Entretien

Les logements loués à des sociétés sont souvent bien entretenus ! Lorsque vous récupérez le logement à la fin du contrat passé avec l’entreprise, celui-ci a généralement été remis en état et est conforme à l’état des lieux de départ.

Comment faire ?

Dans le cadre d’un contrat de location pour logement de fonction, c’est le gérant de la société qui souscrit au contrat.

Pour établir le bail, la société devra fournir 3 pièces :

–          Un extrait Kbis

–          Les trois derniers bilans de la société

–          Un extrait des statuts de la société signé par ses dirigeants

Le salarié sera nommé dans le bail comme étant l’occupant, mais c’est bien la société qui en sera locataire. Le salarié sera, lui, sous locataire du logement.

Vous devrez donc avoir préalablement donné votre accord pour la sous-location de votre logement.

En bref

En résumé, avec un bail société, tout est possible. Notez simplement qu’il est nécessaire de fournir un logement aux normes ainsi que les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, ERNT).

Vous avez encore des questions sur la location à une société ? Contactez-nous !

Location meublée : Quels sont les meubles obligatoires ?

Pour qu’un logement soit meublé au sens de la loi, il faut que son locataire puisse y vivre confortablement immédiatement après en avoir récupéré les clés.

Il existe donc une liste des meubles obligatoires.

Dans la chambre :

Dans la chambre vous devez fournir la literie et les couvertures et les fenêtres doivent être équipée de dispositifs occultants.

Dans la cuisine :

La cuisine doit être équipée au minium de plaques de cuisson, d’un four ou d’un four à micro-onde, d’un réfrigérateur ET d’un congélateur.

Vous devez également fournir la vaisselle nécessaire à la prise des repas et les ustensiles de cuisine essentiels.

Dans les pièces à vivre :

Les pièces à vivre doivent être équipées d’une table et de sièges, mais aussi d’étagères de rangement et de luminaires

Entretien :

Enfin, il est obligatoire de mettre à disposition du locataire des produits ménager nécessaires au bon entretien de l’appartement. Il s’agit ici du minimum légal.

Cependant, si vous visez une clientèle plus exigeante, il pourrait être bon d’ajouter certains éléments comme :

  • Un lave-linge, pour un grand logement destiné à une famille
  • Une télévision
  • Une cuisine bien équipée

Enfin, toute prestations qui pourrait justifier un loyer plus élevé.

Si vous ne fournissez pas à votre locataires les meubles obligatoires, il pourra demander la requalification du contrat, en location vide, avec toutes les conséquences que cela implique : Il pourra dénoncer la durée du contrat, le montant du dépôt de garantie et la fiscalité liée à la location pourrait changer.

Notez également qu’en fournissant ces meubles à votre locataire, vous en êtes responsable puisqu’ils sont partie intégrante du loyer !

Si vos meubles ou votre électroménager viennent ne plus être en état d’usage, vous êtes donc dans l’obligation de les réparer ou de les remplacer.

Cependant, l’entretien courant du logement reste à la charge du locataire.   

 

Quelles sont les démarches à effectuer avant votre emménagement ?

Lors d’un changement de logement, plusieurs démarches sont à prévoir. Nous allons les lister afin de vous assurer de ne rien oublier !

Contrat gaz et électricité

En tant que locataire, vous devez vous occuper des démarches de souscription auprès d’un fournisseur d’énergie.

Vous pourrez choisir de conserver votre fournisseur d’énergie en procédant à un transfert de compteur avant votre emménagement ou bien souscrire à un nouveau contrat.

La souscription à un nouveau contrat vous permettra de réévaluer et d’adapter au mieux l’offre à votre consommation réelle.

Pour procéder au changement d’abonné au compteur, la résiliation de l’ancien contrat doit avoir été demandée par le précédent locataire du bien.

Le saviez-vous ?

Certains fournisseurs proposent le transfert du contrat depuis l’espace client en ligne !

Internet

N’emménagez pas sans avoir activé votre nouvelle Box Internet!

Il est très désagréable d’avoir à attendre des semaines avant d’être connecté.

Pour installer internet dans votre nouveau logement, prévenez votre Fournisseur d’Accès Internet (FAI). C’est lui qui assurera le raccordement de la ligne de votre nouveau logement. Il aura besoin de votre nouvelle adresse et du nom de l’ancien locataire pour qu’il pouvoir déterminer si votre nouveau logement est éligible à la même offre, la fibre par exemple. Sinon il vous en proposera d’autres !

Nous vous recommandons d’effectuer une demande de box dès la signature de votre bail car les délais peuvent être un peu long.

Assurance habitation du locataire

Pour une location de résidence principale, il vous sera obligatoire de souscrire un contrat d’assurance habitation pour assurer au minimum les risques locatifs.

Le jour de l’état des lieux vous serez dans l’obligation de présenter au bailleur une attestation d’assurance habitation.

Autrement, votre bailleur pourra souscrire lui-même un contrat d’assurance à la place votre place en répercutant ces coûts sur le montant du loyer. En tant que locataire, vous êtes aussi responsable de toutes les démarches de résiliation lorsque vous quittez le logement.

Ces démarches sont donc à rajouter à votre liste avant de déménager ! 

Le calcul de la rentabilité

Les diagnostics obligatoires en location

Lorsque vous mettez votre logement en location, vous devez obligatoirement fournir à votre locataire plusieurs diagnostics immobiliers. Ils ont pour objectifs d’informer le locataire de l’état du bien dans lequel il va emménager.

Ces diagnostics doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au bail.

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir ? 

Pour une location, les diagnostics obligatoires ne sont pas les mêmes que pour une vente.

Vous devrez fournir :

–    Le diagnostic de performance énergétique plus communément appelé DPE. Il informe le locataire sur la consommation en énergie du logement. Dès 2023, les logements classés G seront interdits à la location.

–    Le constat des risques d’exposition au plomb (Crep)

–    La copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

–    L’état de l’installation intérieure de l’électricité ou du gaz si l’installation à plus de 15 ans.

–    L’état des risques et pollutions permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

Depuis 2020 vous devez également fournir un diagnostic de bruit si le bien se situe dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.

Quelles sont les durées de validité des différents diagnostics ?

Faites attention à surveiller la durée de validité de ces diagnostics. Il se peut qu’entre deux locataires ils ne soient plus valables !

–    En cas de présence d’amiante, le diagnostic est valable 3 ans.

–    L’état des risques et pollution est valable 6 mois.

–    Le diagnostic lois carrez, pour un lot en copropriété, est illimité sauf modification de la superficie.

–    L’état des installations de gaz ou d’électricité est valable 6 ans.

–    Et enfin le DPE est valable 10 ans.

Quelles locations sont concernées par ces diagnostics ?

Les diagnostics concernent toutes les locations à usage d’habitation, qu’elles soient vides ou meublées.

Qui doit payer les diagnostics dans le cadre de la location ?

Comme pour les ventes immobilières, ces diagnostics sont à la charge du propriétaire. Cependant, sachez que ces diagnostics sont déductibles des revenus fonciers.

Vous souhaitez être accompagné pour la mise en location de votre bien ?
Contactez France Ermitage !

                                                        

Dans quel cas le bailleur peut-il résilier le bail ?

On le sait bien, quand il s’agit du logement la loi française est souvent du côté des locataires. Nous allons voir ensemble dans quelles mesures un propriétaire peut mettre fin au bail qui le lie à son locataire.

Quand puis-je donner congé à mon locataire ?

Le propriétaire n’a la possibilité de donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail. Ainsi, pour une location meublée il ne pourra le faire qu’une fois par an et pour une location vide il devra attendre la fin de la période triennale.

Comment ?

Le congé doit être donné par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Quel est le délai de préavis ?

Le propriétaire doit respecter un préavis de :

–     6 mois avant le terme du bail d’habitation pour un logement vide

–     3 mois avant le terme du bail d’habitation pour un logement meublé

Quels sont les motifs valables

La loi ne mentionne que 3 cas dans lesquels il est possible de mettre fin à un bail :

1 – La reprise

C’est le cas où le propriétaire désire reprendre possession de son logement pour y habiter ou y loger un parent proche. La liste des parents proches est toutefois limitée. Il doit s’agit d’un époux, d’un partenaire pacsé, d’un concubin ou de l’un des descendants ou ascendants du propriétaire. Il ne peut donc pas s’agir d’une nièce ou d’un frère par exemple.

Le congé pour reprise du logement doit être donné 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail. Le logement doit être repris par le bailleur ou l’un des bénéficiaires à titre de résidence principale.

2 – La vente du logement

Le propriétaire peut demander à son locataire de partir s’il compte vendre son logement. Attention, dans le cadre d’une location meublée, le locataire dispose alors d’un droit de préemption!

Ainsi, le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente. Si le locataire décline l’offre, le propriétaire pourra proposer son bien à la vente à un tiers.

[Le saviez-vous ?]
Dans le cas d’une rupture de bail pour vente du logement, si vous finissez par vendre votre bien à un prix inférieur à celui proposé initialement à votre locataire, vous serez dans l’obligation de lui refaire une proposition au nouveau prix !

3 – Le motif légitime et sérieux

Il s’agit de permettre au propriétaire de mettre fin au contrat dès lors qu’un motif peut le justifier.

En cas de faute grave du locataire par exemple : Loyers impayés, absence d’assurance habitation ou sous-location non autorisée peuvent en faire partie !

Si le logement nécessite de très lourds travaux, cela peut également être considéré comme un motif légitime et sérieux

Une seule exception existe à ces trois cas. Si votre locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il dispose de revenus limités, vous ne pourrez résilier le bail que si vous lui proposez une solution de relogement. En revanche, si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans et que vous disposez de revenus limités, cette protection du locataire ne s’applique pas.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location temporaire. Il a été créé avec la loi Élan pour donner plus de flexibilité au bailleur et faciliter l’accès au logement. Il est destiné à des étudiants ou à des personnes en mobilité professionnelle.

Quel type de bien ?

Seuls les logements meublés peuvent être proposés avec ce type de bail. Ces logements sont équipés de façon à permettre aux locataires de s’y installer immédiatement. Vous pouvez retrouver la liste du mobilier indispensable dans notre précédente vidéo !

Un bail de courte durée

Le bail mobilité est un contrat conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Il ne peut ni être renouvelé ni reconduit. Sa durée peut être modifiée une seule fois, par avenant, mais la durée totale du contrat ne peut dépasser 10 mois.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois. Le propriétaire, en revanche, ne peut mettre fin au contrat de location avant la date définie dans le bail.

Pour qui ?

Il s’adresse aux personnes en études ou en formation, en service civique ou en mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

Loyer et charges

Le loyer peut être librement fixé par le propriétaire, sauf si le logement est situé en zone tendue, comme à Paris. Dans ce cas, il est soumis à l’encadrement des loyers.

Les charges locatives, elles, sont payées au propriétaire sous la forme d’un forfait versé avec le loyer.

Le saviez-vous ?

Le bailleur ne peut demander aucun dépôt de garantie au locataire dans le cadre d’un bail mobilité ! Cependant, il peut obtenir réparation des dégradations laissées par le locataire grâce au dispositif Visale.

C’est une garantie pour le paiement des loyers, et elle s’étend désormais aussi aux réparations locatives.

Le bail mobilité est une solution apportant plus de souplesse au propriétaire, mais aussi plus de sécurité. Pour le locataire, c’est la possibilité de souscrire sur une courte durée et facilement à un contrat de location sans dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie

À la signature du bail, le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie par le locataire. Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie ne doit pas excéder 1 mois de loyer hors charges en vide et 2 mois de loyer hors charges en meublé

Quand doit-il être versé ?

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail.

Quand doit-il être restitué ?

En location vide comme en meublée, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d’un mois à compter de la restitution des clés lorsque le logement a été rendu en bon état. Si l’état des lieux de sortie fait mention de dégradations, le propriétaire aura alors 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.

Sous quelle forme doit-il être restitué ?

Pour retourner le dépôt de garantie au locataire, vous devrez lui adresser un chèque ou un virement. Dans le cas où votre logement aurait subi des dégradations imputables au dépôt de garantie, vous devrez détailler, dans une lettre, les postes ainsi que les montants et les justifier par des factures.

Dans quels cas le propriétaire peut-il faire une retenue sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut faire une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie pour plusieurs raisons :

  •  l’état des lieux de sortie fait apparaître des détériorations causées par le locataire
  •  il existe des loyers et charges impayés.
  •  si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie (20 % maximum) jusqu’à ce qu’il reçoive le décompte des charges annuelles sans pénalité de retard.

De plus, sachez qu’en cas de dégradations importantes, si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire est en droit de demander un complément au locataire.

Le saviez-vous ?

Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, seul le prix d’achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie, à condition bien sûr de conserver les factures.

Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?

Si vous avez du retard pour la restitution du dépôt de garantie, vous devrez payer une pénalité à hauteur de 10% du loyer HC par mois de retard !

Que faire en l’absence de restitution ?

Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie sans justification valable, le locataire doit lui faire parvenir une mise en demeure par lettre recommandée.

Louer vide ou meublé ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre votre bien en location. Vous vous demandez s’il vaut mieux louer en vide ou en meublé ? À première vue, on constate que les loyers en meublé sont plus élevés qu’en vide, de 10% environ, mais les dépenses sont souvent plus importantes elles aussi !

Afin de prendre la bonne décision, je vais vous expliquer ce qui varie d’un régime à l’autre en termes de loyer, de législation et de fiscalité !

DURÉE DU BAIL

La durée du bail est de 3 ans renouvelables pour une location vide, contre 1 an renouvelable seulement en meublé.

DÉPÔT DE GARANTIE 

Pour une location vide, vous êtes en droit d’exiger 1 mois de loyer hors charges comme dépôt de garantie contre 2 mois pour une location meublée.

DURÉE DU PRÉAVIS

Si vous souhaitez reprendre possession de votre bien, vous devrez établir un préavis de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Si c’est votre locataire qui souhaite mettre fin au contrat prématurément, le préavis sera de 3 mois pour une location vide et de 1 mois pour une location meublée ou vide en zone tendue.

REVENUS

En location vide, vos revenus sont considérés comme des revenus fonciers. En meublé, ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

RÉGIME D’IMPOSITION

En vide comme en meublé, il existe deux régimes d’imposition : le régime forfaitaire et le régime réel.

Avec le régime forfaitaire, vous bénéficiez d’un pourcentage fixe d’abattement des charges : 30% en location vide et 50 % en location meublée. 
Avec le régime réel, vous pouvez déduire tous les frais et charges pour leur montant réel. (Travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…). En règle générale, l’imposition est moins importante pour une location meublée !

EN BREF

En bref, les contrats pour une location meublée sont plus souples, car vous pourrez récupérer votre bien tous les ans, mais en contrepartie, le turnover pour ce type de contrat est plus important donc le risque de vacances de votre bien aussi !

Comment constituer un dossier locataire ?

Pourquoi avoir recours à un administrateur de biens ?

Vous êtes propriétaire d’un bien à louer et vous hesitez à le gérer vous-même ou à le confier à un professionnel de la gestion immobilière. Regardons cela d un peu plus près.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

C’est la délégation d’un propriétaire à un un tiers de la gestion d’un bien immobilier. Pour cela, un mandat doit être établi entre les deux parties. Ce mandat précisera , entre autres, les services inclus dans le cadre de la gestion, la méthode de suivi des comptes, le montant des honoraires, et les éventuels frais en cas de services supplémentaires .

Quels en sont les avantages ?

En ayant recourt à un administrateur de bien, vous faites le choix de la tranquillité en vous assurant un service professionnel défendant au mieux vos intérêts dans le respect des dispositions légales. Nombreux sont les cas où des propriétaires voulant gérer eux mêmes, oublie certaines formalités et cela peut dégénérer. Si vous habitez loin du bien, que vous manquez de temps pour vous en occuper ou que vous en possédez plusieurs, il est plus judicieux d’en déléguer la gestion.

Dans ce cas, l’administrateur de biens prendra en charge toutes les opérations relatives à votre location : organisation et réalisation des visites, présélection des locataires, rédaction et signature du bail, état des lieux d entrée et de sortie, perception des loyers, délivrance des quittances, mais aussi les réparations, régularisation des charges, le règlement de la taxe foncière,… etc.

Il prendra également les mesures nécessaires pour entretenir votre logement et interviendra en cas de problème, qu’il s’agisse de plomberie ou de panne d’électroménager par exemple ! Comme votre gestionnaire traite beaucoup de cas semblables, vous bénéficiez de son réseau d artisan qualifiés à des tarifs souvent plus intéressants.

En bref

Selon le type de bien et du travail à réaliser, la gestion locative vous coûtera entre 4 et 8 % HT des loyers annuels perçus . Qu’il s’agisse d’un appartement, vide, meublé ou bien d’immobilier d’entreprise , si vous optez pour le régime d’imposition au réel, ces honoraires de gestion sont déductibles. À long terme, votre bien est mieux entretenu par des locataires soigneusement sélectionnés ; la gestion s’avérera donc être un meilleur moyen de rentabiliser votre investissement.

Comment réussir un état des lieux ? 

Vous vous apprêtez à signer votre bail, c’est donc le moment de procéder à l’état des lieux d’entrée.

Nous avons abordé le dépôt de garantie dans une de nos précédentes vidéos : cette « somme » que demande le propriétaire au locataire au début du bail. À la fin du contrat, le propriétaire est en droit de garder cet argent pour payer les frais de réparation du logement si jamais le locataire l’a endommagé. Pour savoir si le logement a été abîmé ou non, le bailleur et le locataire doivent comparer l’état des lieux d’entrée à celui de sortie.

Qu’est-ce que l’état des lieux ?

Il s’agit d’une inspection minutieuse du logement et de ses équipements qui va être retranscrite sur un document officiel. En fin de location, ce document permet de savoir si le locataire est responsable de dégradations et s’il peut récupérer ou non son dépôt de garantie.

Quand réaliser l’état des lieux ?

La réalisation de l’état des lieux doit se faire dans de bonnes conditions, sinon le document risque d’être faussé. Il vaut donc mieux réaliser l’état des lieux en plein jour à la lumière naturelle. Vous repérerez mieux les défauts qu’avec une lumière artificielle.

Attention tout de même à ne pas oublier de vérifier l’état des installations électriques. Pensez à allumer les lumières de chaque pièce.

Comment réaliser l’état des lieux?

Prévoyez une feuille de route pour être sûr de ne rien oublier. Il faut passer par chacune des pièces du le logement et noter l’état : des murs, des plafonds, des prises électriques, des sols, des fenêtres et de l’électricité.

Assurez-vous également du bon fonctionnement des points d’évacuation d’eau: toilettes, douche et robinets. : il ne doit pas y avoir d’eau stagnante ni de défaut d’évacuation.

Souvent, on oublie de vérifier que l’interphone fonctionne correctement ! Pensez également à vérifier l’état de la serrure et de la sonnette !

Conseil 1 : Prenez des photos du logement

C’est une astuce qui peut vous éviter bien des conflits et des contestations en fin de location. Il s’agit d’un moyen supplémentaire de prouver l’état du bien avant et après la période locative. Ces photos viendront enrichir les observations figurant sur le document et serviront de preuve en cas de désaccords entre le propriétaire et le locataire, à condition qu’elles aient été signées par les deux parties !

Conseil 2 : Utiliser un modèle d’état des lieux

Ce n’est pas un document obligatoire mais il doit tout de même comporter un certain nombre de mentions sous peine d’être considéré comme nul. Vous pourrez facilement trouver des modèles d’état des lieux sur internet.

Pour faciliter la comparaison des deux documents, pensez à utiliser le même formulaire d’état des lieux à l’entrée et à la sortie.

Voici les éléments qui doivent obligatoirement y figurer :

Le type d’état des lieux: entrée ou sortie ;

La date de la réalisation de l’état des lieux ;

Le nom et prénom du bailleur et locataire ;

L’adresse du logement ainsi que celle du bailleur ;

Le nombre de clés du logement ;

La signature des deux parties.

Conseil 3 : Ne pas négliger l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est une étape souvent négligée par les locataires. S’il quitte le logement sans le réaliser, il prend le risque que le propriétaire garde une partie du dépôt de garantie. L’état des lieux de sortie doit être réalisé en présence du propriétaire.

Si à la sortie, le logement n’est pas exactement dans le même état que lors de votre entrée, pas d’inquiétude : toutes les habitations occupées comme résidence principale subissent des détériorations d’usage et la loi interdit au propriétaire de considérer cette usure comme des dégradations.

Le saviez-vous ?

Depuis la loi Alur, les locataires ont désormais le droit de modifier l’état des lieux jusqu’à 10 jours après sa réalisation. Le locataire doit alors envoyer sa lettre par courrier recommandé et la demande de modification ne peut pas être refusée par le propriétaire.

L’état des lieux de sortie ne peut pas être modifié cependant, c’est pourquoi il doit être réalisé avec le plus grand soin. Le bailleur doit donc s’assurer qu’il ne passe pas à côté de dégâts camouflés par le locataire, car une fois l’état des lieux de sortie signé et que rien n’a été remarqué, il doit rendre le dépôt de garantie à son locataire !

Vous voulez être surs de bien procéder à vos états des lieux d’entrée et de sortie ?

Le plus simple reste encore de faire appel à France Ermitage !

Comment fixer les charges récupérables ?

En location vide comme en meublé, le loyer est souvent accompagné d’une provision mensuelle pour charges. Il existe une liste de charges locatives qui sont initialement réglées par le bailleur, mais qui doivent être remboursées par le locataire.

Les charges récupérables représentent donc les sommes que le propriétaire paie et dont il peut demander le remboursement au locataire.

Quelles sont les charges récupérables ?

Les charges récupérables se répartissent en 3 grandes catégories de dépenses : Les dépenses des services liées au logement et à l’usage de l’immeuble, les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble et les taxes locatives.

Plus concrètement, voici les principales charges récupérables :

– Employé d’immeuble ou concierge

– Ascenseurs et monte-charge

– Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

– Installations individuelles

– L’entretien des parties communes intérieures

– Les espaces verts

– Les taxes locatives

Comment fixer les charges récupérables ?

Pour une maison, dans le cas où les locataires ne prennent pas les différents postes à leur nom, il faut regarder les factures de l’année précédente pour vous faire une idée des charges locatives globales annuelles.

Pour un bien en copropriété, en revanche, il faut vous tourner vers le syndic. C’est lui qui détermine les charges locatives prévisionnelles que les copropriétaires doivent payer chaque année. Le montant des charges récupérables varie fortement en fonction du type de chauffage et de la taille de la copropriété.

Comment faire pour régulariser les charges locatives ?

Les charges versées par le locataire ne font pas systématiquement l’objet d’une régularisation. Tout dépend s’il s’agit de charges réelles ou au forfait.

Lorsque le logement est loué vide, les charges sont au réel. La régularisation est généralement effectuée lors de la réception du décompte annuel des charges de copropriété. Le propriétaire vérifie alors si la provision reçue a bien couvert les dépenses réelles. Si ce n’est pas le cas, il peut demander au locataire de lui verser le complément.

Lorsque le logement est loué meublé, le bailleur demande dans la grande majorité des cas à son locataire de verser des charges forfaitaires. Dans ce cas, les charges ne peuvent faire l’objet d’aucune régularisation.

En location meublée, il est donc indispensable de préciser dans le bail quelle est la nature des charges : soit au réel, soit au forfait.

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Contactez France Ermitage !

Propriétaires : Louer à une société

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez mettre votre bien en location. Il se peut que vous soyez contacté par une société qui souhaite louer votre logement pour l’un de ses salariés.

On parle alors de contrat de location pour logement de fonction.

Les avantages de ce type de bail

Il s’agit d’un contrat, souple, qui vous permet de fixer librement la durée du bail, le préavis, le montant du dépôt de garantie et les modalités de paiement des charges

Pour vous, bailleur, ce type de location comporte de nombreux autres avantages :

Sécurité

En général les entreprises sont plus solvables que les particuliers et il est très rare de subir des impayés sur ce type de bail.

Loyer

Le montant du loyer peut être fixé librement : les logements de fonction n’étant concernés par l’encadrement des loyers.

Entretien

Les logements loués à des sociétés sont souvent bien entretenus ! Lorsque vous récupérez le logement à la fin du contrat passé avec l’entreprise, celui-ci a généralement été remis en état et est conforme à l’état des lieux de départ.

Comment faire ?

Dans le cadre d’un contrat de location pour logement de fonction, c’est le gérant de la société qui souscrit au contrat.

Pour établir le bail, la société devra fournir 3 pièces :

–          Un extrait Kbis

–          Les trois derniers bilans de la société

–          Un extrait des statuts de la société signé par ses dirigeants

Le salarié sera nommé dans le bail comme étant l’occupant, mais c’est bien la société qui en sera locataire. Le salarié sera, lui, sous locataire du logement.

Vous devrez donc avoir préalablement donné votre accord pour la sous-location de votre logement.

En bref

En résumé, avec un bail société, tout est possible. Notez simplement qu’il est nécessaire de fournir un logement aux normes ainsi que les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, ERNT).

Vous avez encore des questions sur la location à une société ? Contactez-nous !

Location meublée : Quels sont les meubles obligatoires ?

Pour qu’un logement soit meublé au sens de la loi, il faut que son locataire puisse y vivre confortablement immédiatement après en avoir récupéré les clés.

Il existe donc une liste des meubles obligatoires.

Dans la chambre :

Dans la chambre vous devez fournir la literie et les couvertures et les fenêtres doivent être équipée de dispositifs occultants.

Dans la cuisine :

La cuisine doit être équipée au minium de plaques de cuisson, d’un four ou d’un four à micro-onde, d’un réfrigérateur ET d’un congélateur.

Vous devez également fournir la vaisselle nécessaire à la prise des repas et les ustensiles de cuisine essentiels.

Dans les pièces à vivre :

Les pièces à vivre doivent être équipées d’une table et de sièges, mais aussi d’étagères de rangement et de luminaires

Entretien :

Enfin, il est obligatoire de mettre à disposition du locataire des produits ménager nécessaires au bon entretien de l’appartement. Il s’agit ici du minimum légal.

Cependant, si vous visez une clientèle plus exigeante, il pourrait être bon d’ajouter certains éléments comme :

  • Un lave-linge, pour un grand logement destiné à une famille
  • Une télévision
  • Une cuisine bien équipée

Enfin, toute prestations qui pourrait justifier un loyer plus élevé.

Si vous ne fournissez pas à votre locataires les meubles obligatoires, il pourra demander la requalification du contrat, en location vide, avec toutes les conséquences que cela implique : Il pourra dénoncer la durée du contrat, le montant du dépôt de garantie et la fiscalité liée à la location pourrait changer.

Notez également qu’en fournissant ces meubles à votre locataire, vous en êtes responsable puisqu’ils sont partie intégrante du loyer !

Si vos meubles ou votre électroménager viennent ne plus être en état d’usage, vous êtes donc dans l’obligation de les réparer ou de les remplacer.

Cependant, l’entretien courant du logement reste à la charge du locataire.   

 

Quelles sont les démarches à effectuer avant votre emménagement ?

Lors d’un changement de logement, plusieurs démarches sont à prévoir. Nous allons les lister afin de vous assurer de ne rien oublier !

Contrat gaz et électricité

En tant que locataire, vous devez vous occuper des démarches de souscription auprès d’un fournisseur d’énergie.

Vous pourrez choisir de conserver votre fournisseur d’énergie en procédant à un transfert de compteur avant votre emménagement ou bien souscrire à un nouveau contrat.

La souscription à un nouveau contrat vous permettra de réévaluer et d’adapter au mieux l’offre à votre consommation réelle.

Pour procéder au changement d’abonné au compteur, la résiliation de l’ancien contrat doit avoir été demandée par le précédent locataire du bien.

Le saviez-vous ?

Certains fournisseurs proposent le transfert du contrat depuis l’espace client en ligne !

Internet

N’emménagez pas sans avoir activé votre nouvelle Box Internet!

Il est très désagréable d’avoir à attendre des semaines avant d’être connecté.

Pour installer internet dans votre nouveau logement, prévenez votre Fournisseur d’Accès Internet (FAI). C’est lui qui assurera le raccordement de la ligne de votre nouveau logement. Il aura besoin de votre nouvelle adresse et du nom de l’ancien locataire pour qu’il pouvoir déterminer si votre nouveau logement est éligible à la même offre, la fibre par exemple. Sinon il vous en proposera d’autres !

Nous vous recommandons d’effectuer une demande de box dès la signature de votre bail car les délais peuvent être un peu long.

Assurance habitation du locataire

Pour une location de résidence principale, il vous sera obligatoire de souscrire un contrat d’assurance habitation pour assurer au minimum les risques locatifs.

Le jour de l’état des lieux vous serez dans l’obligation de présenter au bailleur une attestation d’assurance habitation.

Autrement, votre bailleur pourra souscrire lui-même un contrat d’assurance à la place votre place en répercutant ces coûts sur le montant du loyer. En tant que locataire, vous êtes aussi responsable de toutes les démarches de résiliation lorsque vous quittez le logement.

Ces démarches sont donc à rajouter à votre liste avant de déménager ! 

Le calcul de la rentabilité

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