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Le bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location temporaire. Il a été créé avec la loi Élan pour donner plus de flexibilité au bailleur et faciliter l’accès au logement. Il est destiné à des étudiants ou à des personnes en mobilité professionnelle.

Quel type de bien ?

Seuls les logements meublés peuvent être proposés avec ce type de bail. Ces logements sont équipés de façon à permettre aux locataires de s’y installer immédiatement. Vous pouvez retrouver la liste du mobilier indispensable dans notre précédente vidéo !

Un bail de courte durée

Le bail mobilité est un contrat conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Il ne peut ni être renouvelé ni reconduit. Sa durée peut être modifiée une seule fois, par avenant, mais la durée totale du contrat ne peut dépasser 10 mois.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois. Le propriétaire, en revanche, ne peut mettre fin au contrat de location avant la date définie dans le bail.

Pour qui ?

Il s’adresse aux personnes en études ou en formation, en service civique ou en mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle.

Loyer et charges

Le loyer peut être librement fixé par le propriétaire, sauf si le logement est situé en zone tendue, comme à Paris. Dans ce cas, il est soumis à l’encadrement des loyers.

Les charges locatives, elles, sont payées au propriétaire sous la forme d’un forfait versé avec le loyer.

Le saviez-vous ?

Le bailleur ne peut demander aucun dépôt de garantie au locataire dans le cadre d’un bail mobilité ! Cependant, il peut obtenir réparation des dégradations laissées par le locataire grâce au dispositif Visale.

C’est une garantie pour le paiement des loyers, et elle s’étend désormais aussi aux réparations locatives.

Le bail mobilité est une solution apportant plus de souplesse au propriétaire, mais aussi plus de sécurité. Pour le locataire, c’est la possibilité de souscrire sur une courte durée et facilement à un contrat de location sans dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie

À la signature du bail, le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie par le locataire. Le montant du dépôt de garantie, son versement et sa restitution sont encadrés par la loi.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie ne doit pas excéder 1 mois de loyer hors charges en vide et 2 mois de loyer hors charges en meublé

Quand doit-il être versé ?

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail.

Quand doit-il être restitué ?

En location vide comme en meublée, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d’un mois à compter de la restitution des clés lorsque le logement a été rendu en bon état. Si l’état des lieux de sortie fait mention de dégradations, le propriétaire aura alors 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.

Sous quelle forme doit-il être restitué ?

Pour retourner le dépôt de garantie au locataire, vous devrez lui adresser un chèque ou un virement. Dans le cas où votre logement aurait subi des dégradations imputables au dépôt de garantie, vous devrez détailler, dans une lettre, les postes ainsi que les montants et les justifier par des factures.

Dans quels cas le propriétaire peut-il faire une retenue sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut faire une retenue partielle ou totale sur le dépôt de garantie pour plusieurs raisons :

  •  l’état des lieux de sortie fait apparaître des détériorations causées par le locataire
  •  il existe des loyers et charges impayés.
  •  si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie (20 % maximum) jusqu’à ce qu’il reçoive le décompte des charges annuelles sans pénalité de retard.

De plus, sachez qu’en cas de dégradations importantes, si le dépôt de garantie est insuffisant, le propriétaire est en droit de demander un complément au locataire.

Le saviez-vous ?

Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, seul le prix d’achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie, à condition bien sûr de conserver les factures.

Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?

Si vous avez du retard pour la restitution du dépôt de garantie, vous devrez payer une pénalité à hauteur de 10% du loyer HC par mois de retard !

Que faire en l’absence de restitution ?

Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie sans justification valable, le locataire doit lui faire parvenir une mise en demeure par lettre recommandée.

Louer vide ou meublé ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre votre bien en location. Vous vous demandez s’il vaut mieux louer en vide ou en meublé ? À première vue, on constate que les loyers en meublé sont plus élevés qu’en vide, de 10% environ, mais les dépenses sont souvent plus importantes elles aussi !

Afin de prendre la bonne décision, je vais vous expliquer ce qui varie d’un régime à l’autre en termes de loyer, de législation et de fiscalité !

DURÉE DU BAIL

La durée du bail est de 3 ans renouvelables pour une location vide, contre 1 an renouvelable seulement en meublé.

DÉPÔT DE GARANTIE 

Pour une location vide, vous êtes en droit d’exiger 1 mois de loyer hors charges comme dépôt de garantie contre 2 mois pour une location meublée.

DURÉE DU PRÉAVIS

Si vous souhaitez reprendre possession de votre bien, vous devrez établir un préavis de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Si c’est votre locataire qui souhaite mettre fin au contrat prématurément, le préavis sera de 3 mois pour une location vide et de 1 mois pour une location meublée ou vide en zone tendue.

REVENUS

En location vide, vos revenus sont considérés comme des revenus fonciers. En meublé, ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

RÉGIME D’IMPOSITION

En vide comme en meublé, il existe deux régimes d’imposition : le régime forfaitaire et le régime réel.

Avec le régime forfaitaire, vous bénéficiez d’un pourcentage fixe d’abattement des charges : 30% en location vide et 50 % en location meublée. 
Avec le régime réel, vous pouvez déduire tous les frais et charges pour leur montant réel. (Travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, charges de copropriété…). En règle générale, l’imposition est moins importante pour une location meublée !

EN BREF

En bref, les contrats pour une location meublée sont plus souples, car vous pourrez récupérer votre bien tous les ans, mais en contrepartie, le turnover pour ce type de contrat est plus important donc le risque de vacances de votre bien aussi !

Comment constituer un dossier locataire ?

Pourquoi avoir recours à un administrateur de biens ?

Vous êtes propriétaire d’un bien à louer et vous hesitez à le gérer vous-même ou à le confier à un professionnel de la gestion immobilière. Regardons cela d un peu plus près.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

C’est la délégation d’un propriétaire à un un tiers de la gestion d’un bien immobilier. Pour cela, un mandat doit être établi entre les deux parties. Ce mandat précisera , entre autres, les services inclus dans le cadre de la gestion, la méthode de suivi des comptes, le montant des honoraires, et les éventuels frais en cas de services supplémentaires .

Quels en sont les avantages ?

En ayant recourt à un administrateur de bien, vous faites le choix de la tranquillité en vous assurant un service professionnel défendant au mieux vos intérêts dans le respect des dispositions légales. Nombreux sont les cas où des propriétaires voulant gérer eux mêmes, oublie certaines formalités et cela peut dégénérer. Si vous habitez loin du bien, que vous manquez de temps pour vous en occuper ou que vous en possédez plusieurs, il est plus judicieux d’en déléguer la gestion.

Dans ce cas, l’administrateur de biens prendra en charge toutes les opérations relatives à votre location : organisation et réalisation des visites, présélection des locataires, rédaction et signature du bail, état des lieux d entrée et de sortie, perception des loyers, délivrance des quittances, mais aussi les réparations, régularisation des charges, le règlement de la taxe foncière,… etc.

Il prendra également les mesures nécessaires pour entretenir votre logement et interviendra en cas de problème, qu’il s’agisse de plomberie ou de panne d’électroménager par exemple ! Comme votre gestionnaire traite beaucoup de cas semblables, vous bénéficiez de son réseau d artisan qualifiés à des tarifs souvent plus intéressants.

En bref

Selon le type de bien et du travail à réaliser, la gestion locative vous coûtera entre 4 et 8 % HT des loyers annuels perçus . Qu’il s’agisse d’un appartement, vide, meublé ou bien d’immobilier d’entreprise , si vous optez pour le régime d’imposition au réel, ces honoraires de gestion sont déductibles. À long terme, votre bien est mieux entretenu par des locataires soigneusement sélectionnés ; la gestion s’avérera donc être un meilleur moyen de rentabiliser votre investissement.

Propriétaires : Louer à une société

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez mettre votre bien en location. Il se peut que vous soyez contacté par une société qui souhaite louer votre logement pour l’un de ses salariés.

On parle alors de contrat de location pour logement de fonction.

Les avantages de ce type de bail

Il s’agit d’un contrat, souple, qui vous permet de fixer librement la durée du bail, le préavis, le montant du dépôt de garantie et les modalités de paiement des charges

Pour vous, bailleur, ce type de location comporte de nombreux autres avantages :

Sécurité

En général les entreprises sont plus solvables que les particuliers et il est très rare de subir des impayés sur ce type de bail.

Loyer

Le montant du loyer peut être fixé librement : les logements de fonction n’étant concernés par l’encadrement des loyers.

Entretien

Les logements loués à des sociétés sont souvent bien entretenus ! Lorsque vous récupérez le logement à la fin du contrat passé avec l’entreprise, celui-ci a généralement été remis en état et est conforme à l’état des lieux de départ.

Comment faire ?

Dans le cadre d’un contrat de location pour logement de fonction, c’est le gérant de la société qui souscrit au contrat.

Pour établir le bail, la société devra fournir 3 pièces :

–          Un extrait Kbis

–          Les trois derniers bilans de la société

–          Un extrait des statuts de la société signé par ses dirigeants

Le salarié sera nommé dans le bail comme étant l’occupant, mais c’est bien la société qui en sera locataire. Le salarié sera, lui, sous locataire du logement.

Vous devrez donc avoir préalablement donné votre accord pour la sous-location de votre logement.

En bref

En résumé, avec un bail société, tout est possible. Notez simplement qu’il est nécessaire de fournir un logement aux normes ainsi que les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, ERNT).

Vous avez encore des questions sur la location à une société ? Contactez-nous !

Location meublée : Quels sont les meubles obligatoires ?

Pour qu’un logement soit meublé au sens de la loi, il faut que son locataire puisse y vivre confortablement immédiatement après en avoir récupéré les clés.

Il existe donc une liste des meubles obligatoires.

Dans la chambre :

Dans la chambre vous devez fournir la literie et les couvertures et les fenêtres doivent être équipée de dispositifs occultants.

Dans la cuisine :

La cuisine doit être équipée au minium de plaques de cuisson, d’un four ou d’un four à micro-onde, d’un réfrigérateur ET d’un congélateur.

Vous devez également fournir la vaisselle nécessaire à la prise des repas et les ustensiles de cuisine essentiels.

Dans les pièces à vivre :

Les pièces à vivre doivent être équipées d’une table et de sièges, mais aussi d’étagères de rangement et de luminaires

Entretien :

Enfin, il est obligatoire de mettre à disposition du locataire des produits ménager nécessaires au bon entretien de l’appartement. Il s’agit ici du minimum légal.

Cependant, si vous visez une clientèle plus exigeante, il pourrait être bon d’ajouter certains éléments comme :

  • Un lave-linge, pour un grand logement destiné à une famille
  • Une télévision
  • Une cuisine bien équipée

Enfin, toute prestations qui pourrait justifier un loyer plus élevé.

Si vous ne fournissez pas à votre locataires les meubles obligatoires, il pourra demander la requalification du contrat, en location vide, avec toutes les conséquences que cela implique : Il pourra dénoncer la durée du contrat, le montant du dépôt de garantie et la fiscalité liée à la location pourrait changer.

Notez également qu’en fournissant ces meubles à votre locataire, vous en êtes responsable puisqu’ils sont partie intégrante du loyer !

Si vos meubles ou votre électroménager viennent ne plus être en état d’usage, vous êtes donc dans l’obligation de les réparer ou de les remplacer.

Cependant, l’entretien courant du logement reste à la charge du locataire.   

 

Quelles sont les démarches à effectuer avant votre emménagement ?

Lors d’un changement de logement, plusieurs démarches sont à prévoir. Nous allons les lister afin de vous assurer de ne rien oublier !

Contrat gaz et électricité

En tant que locataire, vous devez vous occuper des démarches de souscription auprès d’un fournisseur d’énergie.

Vous pourrez choisir de conserver votre fournisseur d’énergie en procédant à un transfert de compteur avant votre emménagement ou bien souscrire à un nouveau contrat.

La souscription à un nouveau contrat vous permettra de réévaluer et d’adapter au mieux l’offre à votre consommation réelle.

Pour procéder au changement d’abonné au compteur, la résiliation de l’ancien contrat doit avoir été demandée par le précédent locataire du bien.

Le saviez-vous ?

Certains fournisseurs proposent le transfert du contrat depuis l’espace client en ligne !

Internet

N’emménagez pas sans avoir activé votre nouvelle Box Internet!

Il est très désagréable d’avoir à attendre des semaines avant d’être connecté.

Pour installer internet dans votre nouveau logement, prévenez votre Fournisseur d’Accès Internet (FAI). C’est lui qui assurera le raccordement de la ligne de votre nouveau logement. Il aura besoin de votre nouvelle adresse et du nom de l’ancien locataire pour qu’il pouvoir déterminer si votre nouveau logement est éligible à la même offre, la fibre par exemple. Sinon il vous en proposera d’autres !

Nous vous recommandons d’effectuer une demande de box dès la signature de votre bail car les délais peuvent être un peu long.

Assurance habitation du locataire

Pour une location de résidence principale, il vous sera obligatoire de souscrire un contrat d’assurance habitation pour assurer au minimum les risques locatifs.

Le jour de l’état des lieux vous serez dans l’obligation de présenter au bailleur une attestation d’assurance habitation.

Autrement, votre bailleur pourra souscrire lui-même un contrat d’assurance à la place votre place en répercutant ces coûts sur le montant du loyer. En tant que locataire, vous êtes aussi responsable de toutes les démarches de résiliation lorsque vous quittez le logement.

Ces démarches sont donc à rajouter à votre liste avant de déménager ! 

Le calcul de la rentabilité

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