COMMERCIALISATION

Pour qu’une location soit considérée comme décente, elle doit respecter une surface et/ou un volume minimum. En général, un logement loué ne peut avoir une surface inférieure à 9 m² et une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m.

Bien que les délais puissent varier selon le climat économique et donc de la demande de location, nous estimons un délai de 1 mois comme raisonnable pour commercialiser un appartement.

Fort de plus de 50 ans d’expérience et d’une réputation bien établie auprès des entreprises et sociétés de « Relocation Services », nous réussissons dans la grande majorité des cas à louer directement l’appartement. Les difficultés de commercialisation rencontrée sont en général dues à un loyer supérieur à celui que nous vous recommandons.

France Ermitage vous propose un portefeuille complet de services destinés à rendre votre bien plus attractif : Travaux, aménagement, décoration…

Au-delà de l’avantage fiscal et contractuel de la location meublé dans le cadre des BIC, les entreprises présentent de nombreux atouts :

  • Solidité financière
  • Bon comportement des locataires
  • Moins de dégradation qu’une location saisonnière
  • Visibilité sur la libération de l’appartement
  • Location long-terme en accord avec la loi

Les entreprises louent les appartements sur des durées et des typologies qui varient :

 

  • Locations vides ou meublées
  • Locations vides : baux de 3 ans renouvelables
  • Locations meublées : baux de 1 an renouvelables
  • Location « code civil » : baux 1an avec clauses libres

L’aspect contractuel est enfin un aspect important. En signant avec un client entreprise, vous êtes assurés que les contrats de location sont revus avec précision et professionnalisme. Les appartements sont bien tenus grâce à une clientèle entreprise respectueuse du logement qu’ils occupent.
Nos interlocuteurs sont les services des ressources humaines ou les départements Mobilité des grandes sociétés avec qui nous travaillons de façon constructive.

Pour réussir à louer à une entreprise, il faut s’adresser aux spécialistes du domaine qui ont une clientèle fidèle depuis de nombreuses années.
France Ermitage, présente sur le marché depuis les années 70, a développé un réseau unique de clients entreprises principalement du CAC 40 et grandes entreprises internationales classées dans Fortune 500.
Cette clientèle nous fait confiance. Elle sait que les appartements proposés seront confortablement équipés et meublés, selon des standards stricts équivalents au minimum à un standard 3 étoiles en hôtellerie.
Cette capacité à choisir les appartements qui seront intégrés au portefeuille est déterminante afin de conserver la confiance de cette clientèle exigeante et l’assurance d’une gestion immobilière de qualité de l’appartement.

France Ermitage compte parmi les agences préférées des entreprises qui cherchent à louer un appartement de fonction pour leurs salariés.

Lorsque nous prenons un appartement en gestion locative, tout un processus de mise en route est lancé afin de garantir un taux d’occupation maximal et donc optimiser les revenus de nos propriétaires.
Pour réussir à louer un maximum de temps un appartement, il faut réaliser en amont plusieurs actions primordiales :

  • Réaliser un reportage photo de qualité professionnel
  • Rédiger une annonce précise et complète
  • Fixer un loyer cohérent en phase avec les budgets des entreprises
  • Effectuer une visite technique afin de vérifier la conformité du bien
  • Réaliser les diagnostics obligatoires
  • Diffuser largement à toutes les entreprises et sociétés de Relocation Services
  • Diffuser l’annonce sur Internet
  • Être réactif et disponible pour faire visiter le bien

Par la suite, lorsque nous sommes prévenus de la libération de l’appartement (un mois à l’avance au minimum), nous recherchons un nouveau locataire immédiatement.

LOCATION MEUBLÉE

Dans le cadre de la loi Alur, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise les éléments qui doivent être obligatoirement présents dans un meublé :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à — 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

ASSURANCES

En théorie, seule l’assurance « propriétaire non occupant » (PNO) et l’assurance habitation souscrite par le locataire sont obligatoires dans le cadre d’une location. Mais en pratique, d’autres assurances peuvent être utiles, telles que l’assurance loyers impayés. Vous pouvez également souscrire une garantie supplémentaire qui vous permettra d’être couvert en cas d’insuffisance des assurances du locataire et de la copropriété.

Un contrat d’assurance multirisques avec une clause spéciale « locations-meublées » est essentiel pour couvrir les spécificités de cette activité. Cela permet de protéger au mieux le propriétaire et de pouvoir régler les éventuels sinistres rapidement tout en étant indemnisée pour la perte de loyer due au sinistre.

COPROPRIÉTÉ

En déduction du loyer sur le compte propriétaire. Si vous le souhaitez, vous pouvez régler directement vos charges (dans ce cas-là, nous aurons tout de même besoin d’avoir les coordonnées du syndic).

DIAGNOSTICS

Lors d’une mise en location d’un bien ou d’un changement de locataire, le nouveau bail doit être accompagné de certains diagnostics réalisés par des experts afin d’informer le locataire sur l’état du logement. Toutes les locations sont concernées, y compris les chambres chez l’habitant, tant qu’il s’agit de la résidence principale du locataire.

Les diagnostics à fournir obligatoirement au locataire varient selon votre cas :

 

Le DPE : Diagnostic de Performance Energétique.

L’ERNMT : État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques.

Le CREP : Constat de Risque d’Exposition au Plomb, aussi appelé diagnostic plomb, si le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1949.

Le Diagnostic Termites : si votre bien est localisé dans une zone classée à risque selon un arrêté préfectoral.

Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz : pour les baux signés à partir de juillet 2017 ou janvier 2018 selon les cas.

Ces diagnostics obligatoires doivent être réalisés par des professionnels certifiés. Pour plus de détails sur chacun de ces diagnostics, nous vous invitons à consulter leurs pages spécifiques.

LE LOYER

La détermination du loyer de l’appartement meublé est un moment crucial à plusieurs titres afin d’assurer le succès commercial de l’appartement et être réalisé selon plusieurs critères :

  • Tout d’abord, il doit être fixé en fonction de la loi d’encadrement des loyers à Paris (sauf dans le cadre d’un bail code civil qui est libre).
  • Valoriser les caractéristiques de l’immeuble et de l’appartement comme le nombre de chambres par rapport à une superficie donnée, la présence d’un ascenseur, la qualité et âge du mobilier, la rénovation récente…
  • Être en phase avec les grilles de budget location des entreprises
  • Être cohérent face aux appartements concurrents

Afin de bien déterminer le loyer, il faut donc réaliser un « mix » de ces différents points. Parfois, certaines agences peuvent faire miroiter des montants de loyer qui sont alléchants pour les propriétaires, mais qui dans les faits s’avèrent « hors marché » et pénalise la rentabilité avec des délais de commercialisation importants entre deux locataires.

Bénéficier de l’expérience de France Ermitage pour estimer le loyer d’un appartement meublé est un plus indéniable pour s’assurer de sa commercialisation.

L’encadrement des loyers à la relocation vise à limiter la hausse des prix lors d’un changement de locataire ou lors du renouvellement d’un bail en cours. Il concerne les agglomérations de plus de 50 000 habitants où le marché locatif est tendu. Cette mesure est appliquée par un décret renouvelé chaque année.

Ne sont pas concernés par le décret et peuvent donc être fixés librement :

  • le loyer de la 1re location d’un logement décent
  • le loyer d’un logement resté vacant pendant plus de 18 mois
  • le loyer d’un logement vacant qui a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à une année de loyer

Une révision du loyer peut intervenir une fois par an, à une date fixée dans le contrat ou à la date anniversaire du contrat. Cette révision ne peut être faite que si elle est indiquée dans le bail. Le bailleur dispose d’un an pour demander cette révision au locataire à compter de la date de révision ; dans ce cas, elle prend effet à compter de la date de la demande.

Le calcul de révision du loyer d’un meublé est identique à celui d’une location vide et s’effectue de la manière suivante :

Loyer en cours x (nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente) = nouveau loyer

Exemple : 630 € x 127,77 / 126,19= 637,89 €

Le locataire d’un logement meublé peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois, sans avoir à fournir de motif particulier au propriétaire. Paris étant une ville en “zone tendue”, le délai de préavis pour une location vide est également d’un mois (au lieu de 3). Notons que cette obligation de respecter 1 mois de préavis est aussi valable pour les contrats étudiants de 9 mois (voir ci-dessus) lorsque le locataire souhaite partir avant l’échéance.

 

Quant au propriétaire, celui-ci peut, lors du renouvellement du bail :

  • proposer que certaines conditions soient modifiées. Si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an;
  • refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de l’une de ses obligations).

Dans un cas comme dans l’autre, le propriétaire doit prévenir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 3 mois avant la date de renouvellement du bail. Là encore, ce délai est raccourci par rapport aux locations vides, pour lesquelles il est de 6 mois.

La durée minimale légale de location d’un appartement meublé est de un an. Le locataire a la possibilité de dénoncer son bail avec 1 mois de préavis. Si vous le souhaitez, nous pouvons proposer l’appartement pour une période minimum de votre choix.

ENTRETIEN DE L’APPARTEMENT VIDE OU MEUBLÉ

Le locataire peut, sans demander l’autorisation au propriétaire, réaliser de petits travaux d’aménagement ou de décoration comme peindre un mur, accrocher des tableaux aux murs, ou changer la tapisserie. En revanche, les travaux qui apportent des modifications lourdes au logement doivent être approuvés en amont par le propriétaire.

Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement et des petites réparations. Un décret fixe une liste exhaustive des réparations à la charge du locataire : entretien des jardins privatifs, entretien et nettoyage des murs et des sols, débouchage des canalisations, etc.

Le propriétaire prend en charge tous les travaux et réparations qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire. Cela inclut notamment les travaux de mise aux normes, de performance énergétique, ou les réparations importantes causées par la vétusté, les vices de construction ou les malfaçons : panne de chaudière ou de chauffe-eau, problèmes de toiture, pose de double vitrage, murs fissurés, etc.

Un propriétaire d’un logement loué est en droit de demander une participation du locataire aux travaux d’économie d’énergie, si ces derniers contribuent directement à une baisse des dépenses énergétiques pour le locataire. Le locataire est en droit de refuser ces travaux.

Nous pouvons préciser que l’appartement est non-fumeur.

FISCALITÉ

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine.

L’investissement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En effet, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d’impôts en contrepartie d’un engagement de location. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées.

 

L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine financé à crédit, grâce aux loyers versés par le locataire, l’économie d’impôt et un effort d’épargne réduit.

Différents programmes d’investissement locatif existent dont notamment le Pinel.

 

La fiscalité applicable dans le cadre de la location meublée est celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec sa variante simplifiée dite « micro-BIC » pour les revenus locatifs ne dépassant pas 33 k€ annuels.

Dans le cas d’une location vide, le régime applicable est le régime foncier.

Dans le cadre de revenus locatifs inférieurs à 33 k€ annuels, il existe 2 options:

  1.             Déclarer en régime simplifié (micro-BIC): forfait d’abattement de 50% des revenus locatifs, traitement administratif et comptable fortement allégé (pas de bilan ni compte de résultat à produire). NB: en location vide, le forfait applicable de « micro-foncier » n’offre que 30% d’abattement, et dans la limite de 15 k€ de loyers annuels (soit 1250 € mensuels)
  2.             Déclarer en régime réel: toute charge est imputable au compte de résultat de l’activité. La valeur du bien peut aussi être amortie, créant une charge comptable Dans certains cas, cela peut s’avérer plus intéressant que le forfait de 50%. Notez cependant la nécessité de passer par un expert-comptable pour réaliser ces déclarations

Le régime réel en BIC (donc meublé) est bien plus intéressant que le régime réel foncier classique (location vide), car vous pouvez amortir votre bien.

Pour les loyers supérieurs à 33 k€, le régime « réel simplifié » s’applique jusqu’à 234 k€ de revenus locatifs annuels. Toute charge est imputable, le déficit est indéfiniment reportable. Les formalités comptables sont simplifiées (bilan, compte de résultat).

Au-delà de 234 k€ de revenus locatifs annuels, seul le régime réel normal s’applique (régime applicable à toute société).

La nature civile d’une Société Civile Immobilière proscrit toute activité commerciale. Or la location meublée, de manière certes discutable, est considérée par la Loi comme une activité commerciale.

A l’inverse, la location nue à usage d’habitation est considérée comme une activité non commerciale, et donc autorisée pour une SCI.

Pour autant, il existe plusieurs façons de louer son bien en location meublée avec le statut de SCI.

Voici les 2 principales méthodes:

  1. Passer par une société tierce (SARL ou autre) qui loue le bien en location nue à la SCI. Cette société tierce est autorisée, par définition, à conduire une activité commerciale. C’est donc elle qui réalise l’exploitation commerciale en meublé. Ce faisant:
  • La SCI conduit bien une activité civile puisqu’elle ne loue qu’en nu
  • La société d’exploitation peut être soit une SARL, une SAS, un SNC, etc. détenue en propre par le propriétaire, soit par l’agence elle-même.

Dans le dernier cas, un contrat simple peut être mis en place.

  • Changer la SCI de statut en la passant à l’Impôt sur le Sociétés (démarche simple, mais irrévocable). Les parts restent transmissibles, en tant que parts de société, mais l’imposition est à l’Impôt sur les Sociétés
  • Avantage: le bien, enregistré au bilan, peut être amorti, ce qui évite tout impôt pendant une durée de plusieurs années généralement.
  • Inconvénient: Lors de la revente, le bien est valorisé à sa valeur comptable, et la plus-value potentielle est d’autant plus importante que le bien est amorti.

Chez France Ermitage, nous vous proposons de préparer votre déclaration annuelle de revenus locatifs (sauf pour les appartements meublés déclarés en régime réel).

La taxe sur les logements vacants, ou TLV, est un impôt destiné aux propriétaires d’un logement inoccupé depuis un an dans les zones tendues. Dans les autres zones, certaines villes appliquent une taxe similaire : la taxe d’habitation sur les logements vacants, ou THLV, qui concerne les logements inoccupés depuis au moins deux ans.

Lancée le 1er janvier 2020, MaPrimeRénov’ est une aide financière fournie par l’État pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur logement. Elle est ouverte également aux propriétaires bailleurs et aux copropriétés. MaPrimeRénov’ remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Agence nationale de l’Habitat (Anah) « Habiter mieux agilité ».

GESTION

Les honoraires de gestion sont de 8 % HT des loyers encaissés pour les appartements meublés.

  • recherche des locataires, états des lieux, inventaires (entrée et sortie)
  • rédaction du contrat bail
  • nettoyage des appartements durant le séjour et à chaque départ, avec réassort de l’inventaire et remise en état aux frais du locataire.
  • suivi abonnement téléphone et EDF
  • encaissement des loyers, règlements des charges diverses, des taxes, traitement des sinistres (expertise, devis, travaux)
  • comptabilité informatisée permettent d’adresser des relevés de comptes clairs et précis à chaque fin de trimestre.
  • EDF et le contrat chaudière sont à la charge du locataire

Les menus travaux sont prélevés directement sur le compte propriétaire. Quand les interventions sont plus importantes, nous vous soumettons le devis correspondant.

Le loyer est annoncé toutes charges comprises hors électricité et chauffage si celui-ci est individuel. C’est une obligation légale d’annoncer dans les contrats de location la part des charges dans le loyer. Il n’y a pas de régularisation de charges en fin d’année.

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